Κυριακή, 14 Απριλίου 2013

"ΨΥΧΡΟΛΟΥΣΙΑ" ΟΙ ΝΕΕΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ


Ρεπορτάζ : Βασίλης Σ. Κανέλλης
(από την Ημερησία)
Φορολογικό σοκ θα υποστούν αυτό το Καλοκαίρι εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών. Η θερινή ψυχρολουσία θα αφορά κατά κύριο λόγο τους ιδιοκτήτες σε... 
περιοχές φθηνές και μεσαίες στα αστικά κέντρα, αλλά και όσους διαθέτουν κάποιο ακίνητο σε τουριστικά μέρη, ιδιαίτερα στα νησιά. Παράλληλα, «δώρο άδωρον» θα είναι η μείωση του «χαρατσιού» στα ακίνητα κατά 10% ή 15%, εφόσον ο υπολογισμός του φόρου γίνει φέτος με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα ανακοινωθούν. Σε περίπτωση που ο Ενιαίος Φόρος ξεκινήσει να εισπράττεται από τον Μάιο τότε θα υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές που ισχύουν σήμερα, δηλαδή του 2007 οι οποίες, πάντως, κρύβουν κι αυτές μεγάλες αδικίες καθώς σε πολλές περιοχές υπολείπονται ακόμη και πάνω από 50% από τις εμπορικές τιμές. 
Ουσιαστικά, είτε με παλαιές είτε με νέες αντικειμενικές αξίες, οι ιδιοκτήτες θα είναι χαμένοι διότι όλοι οι φόροι, παλαιοί και νέοι, υπολογίζονται με βάση τιμές που αυτή τη στιγμή δεν υπάρχουν στην αγορά. Το υπουργείο Οικονομικών στοχεύει στην εξομοίωση ή το μεγαλύτερο δυνατό κλείσιμο της ψαλίδας αντικειμενικών - εμπορικών, ωστόσο, ακόμη και το μοντέλο που σχεδιάζεται να χρησιμοποιηθεί θα δημιουργήσει προβλήματα διότι, όπως λένε οι ειδικοί της κτηματαγοράς, «δεν υπάρχει αγορά αυτή τη στιγμή.
Σε κάθε αγοραπωλησία, ακόμη και στην ίδια περιοχή, το ποσό που συμφωνείται είναι διαφορετικό, επομένως δεν υπάρχει μια τιμή αναφοράς», επισημαίνουν. Τα μέλη της Επιτροπής θα πρέπει να είναι προσεκτικά στην πρόταση που θα κάνουν καθώς οι εμπορικές τιμές έχουν υποχωρήσει την τελευταία τριετία έως και 50%, επομένως, η ψαλίδα έχει κλείσει. Ιδιαίτερα στα παλαιά ακίνητα οι τιμές πώλησης υπολείπονται σημαντικά των αντικειμενικών. Βεβαίως, υπάρχουν και πολλές στρεβλώσεις οι οποίες πρέπει να διορθωθούν, όπως για παράδειγμα τιμές ζώνης οι οποίες είναι κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ.
Για παράδειγμα στο Πέραμα από το 2007 γίνονταν αγοραπωλησίες με αντικειμενικές τιμές 650 - 800 ευρώ/τ.μ. οι οποίες δεν αντιστοιχούσαν στις τιμές πώλησης που κυμαίνονταν από 1.100 έως 1.700 ευρώ/τ.μ. Ομοίως στο Περιστέρι οι αντικειμενικές ήταν 800 ευρώ, στη Δραπετσώνα 750 ευρώ, στη Φιλαδέλφεια 900 ευρώ, στο Κερατσίνι 750 ευρώ. Ωστόσο, ακόμη κι αν ληφθούν ως βάση οι τιμές του 2005 με αναγωγή στα όσα ισχύουν σήμερα, είναι σίγουρο ότι σε μερικούς μήνες θα έχουν αλλάξει τα δεδομένα διότι η κατάρρευση των αγοραπωλησιών θα προκαλέσει νέα πτώση των τιμών.
Πότε θα πιάσει πάτο
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του οίκου Fitch, η αγορά θα πιάσει πάτο όταν θα έχουν μειωθεί κατά 35% στην Αθήνα, 40% στη Θεσσαλονίκη και 30% στις άλλες πόλεις. Κατά μέσο όρο όταν θα έχουν χάσει το 33% σε σχέση με το 2008. Αυτό σημαίνει ότι σε σύγκριση με το 2005, όπου οι τιμές ήταν στο peak, η μείωση των τιμών μπορεί και να ξεπερνά το 50%.
Για τις κατοικίες θα πρέπει να υπάρξει μείωση αντικειμενικών αξιών πάνω από 40% ενώ διαφορετική είναι η περίπτωση των επαγγελματικών ακινήτων καθώς υπολογίζονται και διάφοροι συντελεστές εμπορικότητας οι οποίοι σήμερα δεν υφίστανται. Με αυτά τα δεδομένα, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα πρέπει να φέρει και γενναίες μειώσεις που πρέπει να ξεπεράσουν το 40%, αλλά και αυξήσεις σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές έχουν παραμείνει σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Εκτιμάται ότι θα επέλθουν μειώσεις στις τιμές ζώνης ακριβά προάστια της Αττικής (Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Ψυχικό, Διόνυσος, Κηφισιά κ.λπ.) που σήμερα εφαρμόζονται υψηλές αντικειμενικές αξίες οι οποίες όμως δεν ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς. Αντίθετα, θα υπάρξουν αυξήσεις σε φτωχές και μεσαίες περιοχές με χαμηλή, σήμερα, αντικειμενική όπως το Περιστέρι, η Δραπετσώνα, ο Ρέντης, το Πέραμα, το Κερατσίνι.
Εκλεισε η «ψαλίδα»
Το μόνο σίγουρο είναι ότι, η δραματική υποχώρηση των τιμών πώλησης, έχει εξανεμίσει τις διαφορές του 100% και 200% μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών που υπήρχαν μέχρι πριν από τρία χρόνια. Από μια πρώτη ανάλυση των αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, μπορεί κανείς να καταγράψει μείωση της ψαλίδας από 20% έως και 70%. Όπως φαίνεται στον πίνακα, οι τιμές πώλησης που ισχύουν σήμερα είναι κατά πολύ χαμηλότερες από αυτές που είχε προτείνει το 2005 η ειδική επιτροπή. Με βάση εκείνες τις τιμές αγοράς και τις αντικειμενικές του 2005, η επιτροπή ζητούσε αυξήσεις που έφταναν μέχρι το 250%. Σύμφωνα, πάντως, με τα σημερινά δεδομένα, κατοικίες σε φτωχές, μεσαίες ή ακριβές περιοχές, γραφεία και καταστήματα σε γειτονιές που έχουν χτυπηθεί από την οικονομική κρίση πωλούνται σε τιμές που είναι πολύ μικρότερες από τις αντικειμενικές.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και μεγάλα μεσιτικά γραφεία βγάζουν αγγελίες που ζητούν κάθε είδους ακίνητο να το αγοράσουν κάτω από την αντικειμενική του αξία. Η κατάσταση είναι τέτοια που υπάρχουν ακίνητα 30 ετών τα οποία πωλούνται ακόμη και… 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η αντικειμενική αξία ξεπερνά τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Επομένως, οι φόροι και τα τέλη που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες δεν έχουν καμιά σχέση με την πραγματικότητα. Οι παράγοντες της αγοράς ζητούν να υπάρξουν αυξομειώσεις στις αντικειμενικές, δηλαδή να γίνει εξομοίωση όπου οι αγοραίες τιμές είναι μεγαλύτερες, αλλά και σημαντικές μειώσεις εκεί όπου η κρίση έχει «βουλιάξει» τα ακίνητα.
Επιβαρύνσεις
Εσοδα από τουριστικές περιοχές
Σε ό,τι αφορά την «ψαλίδα» των τιμών, αυτό που μπορεί κανείς να αντιληφθεί είναι ότι στις φτωχές και μεσαίες περιοχές, όπου οι αντικειμενικές έμειναν καθηλωμένες ενώ οι εμπορικές εκτοξεύτηκαν μέχρι το 2010, υπάρχει ακόμη σημαντική απόκλιση. Ανάλογα με την περιοχή, οι εμπορικές τιμές είναι υψηλότερες από 10% έως 60%, αλλά αυτό μόνο για τα νεόδμητα ενώ για τα παλαιότερα είναι μόνο στα… χαρτιά. Διότι όταν γίνονται αγοραπωλησίες, δεν ισχύουν οι αρχικές τιμές που ζητούνται αφού τα παζάρια ρίχνουν το τελικό ποσό από 20% έως 40% πιο κάτω. Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές συνοικίες της Αθήνας κι άλλων μεγάλων πόλεων, η αξία των ακινήτων έχασε από 300 έως και 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οταν, όμως, το χάσμα κλείσει το Καλοκαίρι θα προκαλέσει μεγάλη φορολογική επιβάρυνση, όχι μόνο στις λίγες αγοραπωλησίες, αλλά και στις μεταβιβάσεις με γονική παροχή, κληρονομιά, στις αμοιβές συμβολαιογράφων δικηγόρων, μεσιτών, στους φόρους που πρέπει να πληρωθούν αλλά και στα δημοτικά τέλη που πληρώνονται μέσω της ΔΕΗ. Φυσικά, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα συμπαρασύρει τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων που θα ισχύσει από τη νέα χρονιά και μια σειρά από επιβαρύνσεις που συνδέονται με το ακίνητο.
Το Δημόσιο, πάντως, προσδοκά να αυξήσει τα έσοδα από την επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε όλη την Ελλάδα, κάτι που σημαίνει ότι θα πληρώνουν φόρο πλέον και τα αγροτεμάχια. Τα πολλά έσοδα αναμένεται να προκύψουν από την περιφέρεια και κυρίως από τουριστικές και νησιωτικές περιοχές στις οποίες οι αντικειμενικές τιμές είναι εξαιρετικά χαμηλές, πολλές φορές δύο και τρεις φορές χαμηλότερες από τις εμπορικές.

Δεν υπάρχουν σχόλια: