Όριο στο ύψος των οικοδομών, ιδιαίτερα στις Κυκλάδες Φρένο στον τεμαχισμό οικοπέδων κάτω από τα 8 στρέμματα

 

Φρένο στις κατατμήσεις οικοπέδων κάτω από τα 8 στρέμματα, δόμηση στα ακατοίκητα νησιά, συνενώσεις οικοπέδων για τη δημιουργία αρτιότητας και πλήθος άλλων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση στα νησιά -πλην Εύβοιας και Κρήτης- προωθεί σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που πέρασε ο πρώην αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ κ. Νίκος Σηφουνάκης, παραμονές των εκλογών. Το Π.Δ. εγκρίθηκε εν μέσω θέρους από το Συμβούλιο της Επικρατείας, που το επέστρεψε στο υπουργείο Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ), με σειρά παρατηρήσεων, ρίχνοντας πλέον το μπαλάκι στη νέα ηγεσία του, από την οποία θα χρειαστεί να πάρει το πράσινο φως για να τεθεί σε ισχύ. Η τελευταία εμφανίζεται πάντως προβληματισμένη για τις εξπρές διαδικασίες που ακολουθήθηκαν στη θέσπιση των νέων μέτρων που επηρεάζουν τη δόμηση σε ολόκληρο το νησιωτικό τοπίο της χώρας. Το γεγονός ότι το Π.Δ., όπως έγινε γνωστό από το ΣτΕ, δεν πέρασε από διαβούλευση αλλά και ουδέποτε ανακοινώθηκε από το υπουργείο γεννά ερωτήματα. Συνεργάτες μάλιστα του αναπληρωτή υπουργού ΠΕΚΑ κ. Σταύρου Καλαφάτη παραδέχονται ότι υπάρχουν γκρίζες ζώνες στο νομοθέτημα και αναφέρουν ότι οι νομικές υπηρεσίες μελετούν το θέμα του ΥΠΕΚΑ.

Οι αλλαγές

Τι αλλαγές κυοφορεί όμως η νέα ρύθμιση για τα νησιά; 

Με σκοπό την προστασία του περιβάλλοντος από την εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία αποτελεί την αχίλλειο πτέρνα του νησιωτικού μας χώρου, το σχέδιο προβλέπει ότι το όριο κατάτμησης για τα νέα οικόπεδα θα ανέβει στα 8 στρέμματα, με πρόσοψη 45 μέτρα σε κοινόχρηστη οδό για κατοικίες, γραφεία, καταστήματα. Στα 15 στρέμματα ορίζεται αντίστοιχα η κατάτμηση για τις τουριστικές εγκαταστάσεις. Σε γήπεδα 8 στρεμμάτων θα επιτρέπεται η δόμηση επιφάνειας 190 τ.μ., ενώ άρτια και οικοδομήσιμα μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος σχεδίου παραμένουν και τα 4 στρέμματα που προϋπήρχαν του Π.Δ., στα οποία θα μπορούν να χτιστούν 150 τ.μ.    
Αυστηρότερες γίνονται οι διατάξεις για το ύψος των κτιρίων, το οποίο δεν θα υπερβαίνει τα 7,5 μέτρα. Ειδικά για τις Κυκλάδες το ύψος θα περιοριστεί στα 4,5 μέτρα.

Το σχέδιο προβλέπει ότι επιτρέπεται η συνένωση μη άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων με σκοπό τη δημιουργία αρτιότητας ίσης ή μεγαλύτερης των 8 στρεμμάτων, με την προϋπόθεση ότι η πρόσοψη του οικοπέδου σε κοινόχρηστη οδό θα είναι ίση ή μεγαλύτερη από 25 μέτρα. 

Για τα νησιά των Κυκλάδων προβλέπεται ότι όταν ο όγκος του κτιρίου υπερβαίνει τα 450 κυβικά μέτρα, επιβάλλεται η διάσπασή του και δεν επιτρέπεται η δημιουργία ενιαίου και συνεχούς μήκους που να ξεπερνά τα 10 μέτρα. 

• Αβάντα στα υπόσκαφα, αλλά φρένο από το ΣτΕ: Το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος «υποκλίνεται» στα υπόσκαφα κτίσματα για τα οποία όμως βάζει φραγμούς το Συμβούλιο της Επικρατείας για περιβαλλοντικούς λόγους. Σύμφωνα με τις επικείμενες ρυθμίσεις, σε γήπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 40% (οικόπεδα που είναι σε πλαγιά), δεν επιτρέπεται η δόμηση παρά μόνο υπόσκαφων κτιρίων.
• Ο συντελεστής δόμησης σε αυτή την περίπτωση καθορίζεται στο 0,5 υπό προϋποθέσεις (π.χ. ελάχιστη επιφάνεια 40 τ.μ., σε γενική κάτοψη δεν φέρουν ίχνος κατασκευής, η στέγη αποτελεί φυσική συνέχεια του εδάφους κ.ά.) που φτάνει το 0,8 για υπόσκαφα ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων. Τα υπόσκαφα είναι η νέα τάση που ακολουθούν όλοι οι μεγαλοξενοδόχοι, κατασκευάζοντας κτίσματα μέσα στο έδαφος προκειμένου να μην αλλοιώνουν την αισθητική και το φυσικό κάλλος μιας περιοχής.  
• Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο, κατά τον έλεγχο του Π.Δ., έκρινε ότι πρέπει να απαλειφθούν οι συγκεκριμένες διατάξεις που εξαπλώνουν τα υπόσκαφα κτίσματα σε όλα τα νησιά και ζητά να λαμβάνεται υπόψη η φυσιογνωμία κάθε περιοχής και οι ισχύοντες πολεοδομικοί και χωροταξικοί κανόνες.
• Ακατοίκητα νησιά: Το Π.Δ. φάσκει και αντιφάσκει στη δόμηση των ακατοίκητων νησιών. Από τη μια, απαγορεύει τη δόμηση, από την άλλη, όμως, επιτρέπει την κατασκευή νέων κτισμάτων για λόγους εθνικής ασφάλειας, επιστημονικές έρευνες και αγροκτηνοτροφική χρήση. Καθορίζει τη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια στα 100 τ.μ. και το ύψος στα 4 μέτρα. Συγχρόνως επιτρέπει τη δόμηση και τουριστικών εγκαταστάσεων, εφόσον αυτή προβλέπεται από ειδικό σχεδιασμό τοπικού χαρακτήρα. Στο σημείο αυτό το ΣτΕ παρατηρεί ότι θα πρέπει η δόμηση στα ακατοίκητα νησιά να συμμορφώνεται με τον χωροταξικό σχεδιασμό για τον τουρισμό και ζητά να απαλειφθεί η διάταξη της δόμησης με βάση χαρακτήρα τοπικού σχεδιασμού.
• Επισκευές κτιρίων: Οι νέες ρυθμίσεις επιτρέπουν επίσης την επισκευή ή αποκατάσταση παλαιών κτιρίων και παραδοσιακών κατασκευών ακόμα και κατά παρέκκλιση από τις κείμενες διατάξεις λόγω υπέρβασης ύψους, κάλυψης, αρτιότητας γηπέδου, με μόνη προϋπόθεση να μην αλλοιώνει τα μορφολογικά χαρακτηριστικά της περιοχής. Κάθε παραπάνω εργασία υπόκειται σε άδεια δόμησης που χορηγείται από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
• Οικοδομικές άδειες: Στις μεταβατικές διατάξεις προβλέπεται ότι οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση στο ΦΕΚ του Π.Δ. εκτελούνται ή αναθεωρούνται σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυσαν ως σήμερα. Αιτήσεις για έκδοση οικοδομικής άδειας που έχουν κατατεθεί στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία με πλήρη φάκελο μέχρι την ημερομηνία δημοσιοποίησης του νόμου εξετάζονται με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις.

Τέλος και στα «γκαράζ»  πάνω στην άμμο

Οι δρόμοι εξυπηρέτησης των οχημάτων και οι χώροι στάθμευσης στις παράκτιες περιοχές πρέπει να απέχουν τουλάχιστον 100 μέτρα από τη γραμμή του αιγιαλού. Εφόσον δεν υπάρχει καθορισμός αιγιαλού και παραλίας, λαμβάνεται υπόψη η ακτογραμμή, όπως εμφανίζεται στους χάρτες της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού ή τους ορθοφωτοχάρτες της Κτηματολόγιο Α.Ε. Το Π.Δ. απαγορεύει επίσης κάθε περίφραξη, εκσκαφή, επιχωμάτωση, αμμοληψία ή λυόμενη κατασκευή στη ζώνη των 100 μέτρων από τη γραμμή του αιγιαλού. 

Επιπλέον, η διάνοιξη δρόμου εντός γηπέδου για την πρόσβαση σε κτίριο επιτρέπεται μόνο εφόσον η κατασκευή προσαρμόζεται στο φυσικό ανάγλυφο του εδάφους.