Εξι βόμβες στην αγορά ακινήτων...

Εξι... αγκάθια «ματώνουν» την ελληνική κτηματαγορά που διανύει φάση ύφεσης, με τους ειδικούς να προβλέπουν «ελεύθερη πτώση» των τιμών έως 30% την επόμενη διετία και να τοποθετούν την ανάκαμψη από το β΄ εξάμηνο του 2012 και μετά.
Την εικόνα της αγοράς ακινήτων σήμερα συνθέτουν η υποχώρηση στις τιμές έως και 19% (Αίγινα, Κύθηρα κ.λπ.), η μείωση των αγοραπωλησιών μέχρι και 60% από τα υψηλά του 2007, η πτώση στις τιμές των...
ενοικίων από 20% έως 40% (ιδίως στα επαγγελματικά ακίνητα) και η αύξηση των κενών καταστημάτων στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας στο 18,7% που αποτελεί νέο ιστορικό ρεκόρ.
Εξι βόμβες στην αγορά ακινήτων

Οι κατασκευαστές περνούν δύσκολες ώρες, αφού η ζήτηση βρίσκεται στο ναδίρ, ενώ οι τιμές των υλικών στο ζενίθ, με αποτέλεσμα πάνω από 800 οικοδομικές επιχειρήσεις να έχουν ζητήσει τη διαγραφή τους από το μητρώο της ένωσής τους. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, για τον μήνα Μάιο τα υλικά οικοδομής ανατιμήθηκαν σε ετήσια βάση 3,6%. Ειδικότερα, το πετρέλαιο κίνησης ακρίβυνε 39,9%, οι σωλήνες χαλκού 31%, οι χάλκινοι αγωγοί 16%, οι πλαστικοί σωλήνες 11,5% και ο σίδηρος οπλισμού 11,2%, το τσιμέντο 1,5% κ.λπ. Οι κατασκευαστές προτρέπουν, πάντως, τους υποψήφιους αγοραστές να αγοράσουν σήμερα το ακίνητο που επιθυμούν, καθώς όπως λένε οι τιμές διαμορφώνονται σε «χαμηλά» επίπεδα.

Μεγάλη πτώση στις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων και επιστροφή στις τιμές του 2006 δείχνει εξάλλου και η ανάλυση των δεικτών της κτηματαγοράς που έγινε από την εταιρεία Propindex σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, για το έτος 2009.Ο δείκτης Propindex δημιουργείται με βάση τις εκτιμήσεις για τα διαμερίσματα που κάνουν οι αναλυτές τεσσάρων μεγάλων τραπεζών της Εθνικής, Alpha, Eurobank και Εμπορικής, ενώ στοιχεία από το πρώτο τετράμηνο του 2010 έδωσε και η Probank.

Μάλιστα, τα τραπεζικά στελέχη δεν αποκλείουν το ενδεχόμενο μέχρι το τέλος του 2010 να δούμε διψήφιο ποσοστό στην πτώση των τιμών στα ακίνητα. Σύμφωνα με τους δείκτες:

Σημειώθηκε πτώση 7,7% στις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων πανελλαδικά το πρώτο τετράμηνο του έτους σε σύγκριση με το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2009.

Είχαμε στροφή των υποψήφιων αγοραστών σε παλαιότερα ακίνητα και περιορίστηκε σημαντικά ο αριθμός αγοραπωλησιών των καινούργιων (έως 5,5%). Οπως αναφέρει χαρακτηριστικά στο «Εθνος» ο κ. Νίκος Γιανουλέλης, σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων, η εικόνα της αγοράς έχει ως εξής:

Δραματική υποχώρηση στα ενοίκια, ειδικά στα επαγγελματικά ακίνητα. Οι τιμές υποχωρούν -ανάλογα με την περιοχή- από 20% μέχρι και 40%, ενώ την ίδια ώρα το 1 στα 5 καταστήματα (και επαγγελματικοί χώροι) παραμένει κλειστό. Ενδεικτικό είναι ότι από τα 10 καταστήματα που ξενοικιάζονται ενοικιάζεται μόνο το 1 και γι’ αυτό υπάρχει αυτή η μεγάλη υποχώρηση στις τιμές των ενοικίων.

Στα διαμερίσματα τώρα τα ενοίκια «τρέχουν» με τρεις ταχύτητες. Στα εμβαδού 50-100 τ.μ. τα ενοίκια δείχνουν σταθεροποιητικές προς ελαφρά πτωτικές τάσεις. Στα διαμερίσματα πάνω από 100 τ.μ. σημειώνεται υποχώρηση στις τιμές ενοικίασης κατά 20%. Μικρότερη είναι η πτώση στα ενοίκια για τις γκαρσονιέρες και τα δυάρια που διαμορφώνεται από 5%-10% (ανάλογα με την περιοχή).Σε ό,τι αφορά τις αγοραπωλησίες, καταγράφεται στροφή των υποψήφιων αγοραστών στα παλαιά διαμερίσματα, τα οποία προτιμούν οι 8 στους 10, λόγω χαμηλότερης τιμής.

«Ο κόσμος έχει ακόμα την αίσθηση ότι οι τιμές δεν έχουν πέσει» αναφέρει ο κ. Γιανουλέλης και συνεχίζει: Το 2007 είχαμε κορύφωση στις τιμές πώλησης, εκτιμώ ότι σταδιακά μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2012 θα δούμε τις τιμές να υποχωρούν κατά 30%.

Η πτώση των τιμών είναι αναπόφευκτη, διότι σε αντίθετη περίπτωση η αγορά δεν θα κινηθεί. Μέχρι λοιπόν το 2012 οι τιμές θα ακολουθούν καθαρά πτωτική πορεία».

Και ενώ οι τιμές άγγιξαν κορυφή το 2007, οι αγοραπωλησίες έπιασαν πάτο το πρώτο εξάμηνο του 2010. Η μείωση στα συμβόλαια αγοράς είχε ξεκινήσει από το δεύτερο εξάμηνο του 2006. Εφεξής, ο κ. Γιανουλέλης εκτιμά ότι θα έχουμε οριακή άνοδο στα συμβόλαια αγοράς εξάμηνο με το εξάμηνο, με παράλληλη πτώση στις τιμές. Και το δεύτερο εξάμηνο του 2012 θα επέλθει η ισορροπία στην αγορά».

Στοιχεία
Ο χάρτης των μειώσεων στην Αττική

Στο σύνολο της Αττικής το ποσοστό της μείωσης στις τιμές ήταν 5,4%. Τη μεγαλύτερη πτώση (-16,5%) παρουσίασαν τα διαμερίσματα περιοχών με χαρακτήρα μόνιμης αλλά και εξοχικής κατοικίας, όπως για παράδειγμα η Ανάβυσσος, η Αρτέμιδα, η Βάρη, η Κερατέα, το Μαρκόπουλο και η Νέα Μάκρη.Χαμηλότερες μειώσεις καταγράφτηκαν στις ακριβές περιοχές όπως η Βούλα, η Βουλιαγμένη και η Γλυφάδα (-4,5%), η Αγία Παρασκευή, το Νέο Ψυχικό, η περιοχή του Παπάγου, το Χαλάνδρι και ο Χολαργός (-3,7%), το Μαρούσι, τα Βριλήσσια, τα Μελίσσια, η Νέα Πεντέλη και η Πεύκη (-2%), καθώς και ο Αγ. Ιωάννης Ρέντη, η Καλλιθέα, το Μοσχάτο και ο Ταύρος (-1%).

Υποτυπώδη αύξηση της τάξεως του 0,9% παρουσίασαν οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ανθούσα, τον Γέρακα, τα Γλυκά Νερά και την Παλλήνη. Ομως οι τιμές στις συγκεκριμένες περιοχές είχαν μειωθεί σχεδόν κατά 20% σε σύγκριση με το 2008.

Επίσης από τα στοιχεία προκύπτει ότι το 1 στα 3 διαμερίσματα προς πώληση και τα οποία εκτιμήθηκαν από τις τράπεζες για δανειοδότηση ήταν ηλικίας άνω των 30 ετών. Το ίδιο ισχύει για το 87% των ακινήτων της περιοχής του κέντρου (Κολωνάκι, εμπορικό τρίγωνο), καθώς εδώ δεν υπάρχουν οικόπεδα και τα συμβόλαια αφορούν αποκλειστικά παλαιά ακίνητα.Τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών) βρίσκονται στην περιοχή Ανθούσας - Παλλήνης, η οποία γνώρισε έντονη ανοικοδόμηση τα τελευταία χρόνια.

Βοιωτία, Εύβοια, Ευρυτανία, Φθιώτιδα και Φωκίδα ήταν οι πέντε νομοί με τη χαμηλότερη μέση τιμή το 2009 (-10,4%).

Η «ασφυξία» στα επαγγελματικά ακίνητα αποτυπώνεται στον δείκτη της Propindex, αφού το πρώτο εξάμηνο του 2010 το ποσοστό των κενών καταστημάτων στο εμπορικό τρίγωνο έφτασε το 18,7% (ιστορικό ρεκόρ) και στους κεντρικούς δρόμους το 16,7%.

Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ
Αντίθετοι σε ρύθμιση για μείωση ενοικίων

Οχι σε νομοθετική ρύθμιση για τη μείωση στις τιμές των ενοικίων λέει ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και συμπληρώνει:

Η χώρα μας σήμερα διαθέτει μια σημαντική υπερπροσφορά δομημένου κτιριακού όγκου τόσο επαγγελματικής όσο και στέγης κατοικίας, η οποία από ετών λειτουργεί υπέρ των ενοικιαστών. Συνεπώς η αγορά των ενοικίων είναι σταθεροποιημένη από μακρού, και ως εκ τούτου δεν μπορεί να τεθεί θέμα γενικευμένης ή νομοθετικής μείωσης των ενοικίων. Ομως οι σημερινές δυσκολίες που αντιμετωπίζει η χώρα μας μπορεί να αντιμετωπιστούν μόνον με ενότητα, ομοψυχία και συνεργασία όλων των Ελλήνων. Είναι καθήκον μας, συνεχίζει, να στηρίξουμε με κάθε τρόπο τους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις της χώρας μας, και στο κέντρο που χειμάζεται ιδιαίτερα, αλλά και στις τοπικές αγορές.

Γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες ακινήτων έκαναν και θα κάνουν, οικειοθελώς και ο καθένας κατά την κρίση του, κάθε αναγκαία κατά περίπτωση συμφωνία και προσαρμογή των καταβαλλόμενων ενοικίων, με στόχο, μέσα στη σημερινή κρίση, να μη χαθεί ούτε ένας από τους υπάρχοντες ενοικιαστές.Ενωμένοι θα ξεπεράσουμε τις δυσκολίες της σημερινής συγκυρίας και η οικονομία μας να ξαναβρεί γρήγορα τον δρόμο της ανάπτυξης.

Κατασκευαστές
Ευκαιρίες προσφέρουν οι τιμές των ακινήτων

Για «παγωμένες» τιμές και στάσιμες πωλήσεις κάνει λόγο, από την πλευρά του, ο πρόεδρος της Ενωσης Κατασκευαστών Ελλάδος Δημήτρης Καψιμάλης. Μιλώντας στο «Εθνος» εξηγεί ότι οι τιμές των ακινήτων είναι οι καλύτερες της τελευταίας 3ετίας, γι’ αυτό λέει «ναι» για την αγορά σπιτιού σε όσους θέλουν να πραγματοποιήσουν μια καλή επένδυση.

Σύμφωνα με τον κ. Καψιμάλη, εδώ και αρκετό καιρό έχει περιοριστεί αισθητά η έκδοση νέων αδειών οικοδομής, ενώ ενδεικτικό της κρίσης που βιώνει ο κλάδος των κατασκευαστών ακινήτων είναι το γεγονός ότι περισσότερες από 800 οικοδομικές επιχειρήσεις έχουν ζητήσει τη διαγραφή τους από το Μητρώο της Ενωσης.

«Φρένο» στην κατασκευαστική δραστηριότητα βάζουν, μεταξύ άλλων, το κόστος υλικών που συνεχώς ανεβαίνει (π.χ. σίδηρος), οι τιμές των οικοπέδων που επίσης έχουν πάρει την ανιούσα απόρροια της ανασφάλειας που νιώθουν οι ιδιοκτήτες τους, η έλλειψη ρευστότητας στην αγορά, τα ιδιαίτερα υψηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων και εν γένει η παγκόσμια οικονομική κρίση που επηρέασε την ελληνική αγορά. Στην πτωτική πορεία των πωλήσεων συμβάλλει εξίσου η αύξηση του ΦΠΑ. «Βρισκόμαστε σε έναν φαύλο κύκλο. Η κατάσταση θα ομαλοποιηθεί όταν η κυβέρνηση ανακοινώσει αναπτυξιακά μέτρα» εξηγεί.

Χαμηλότερες τιμές διαμερισμάτων, κατά τον κ. Καψιμάλη, ο καταναλωτής μπορεί να βρει στα δυτικά αλλά και τα πολύ ακριβά προάστια όπως στην Εκάλη και τη Βουλιαγμένη.

Εφη Καραγεώργου - Κατερίνα Κοσμά
ΕΘΝΟΣ.